8个变化来临春节后西安买房难度将增加

从政策面和宏观层面看,2021年起房地产将进入新周期,而2021年则是转折年份,利好与困难并存。

2021年春节后,即便是限购限售不加码,一些人买房的难度将会增加。这或许与市场关系不大,与大势有关。

正如房地产新常态机制的建立,从某一个或多个因素尝试开始,最终成型并有效执行,房地产的新周期,也将如此。

从导向、城市、行业、金融等因素看,2021年起,如下因素将影响本年度和未来数年的房地产和楼市。

1、限购不松,调控从严。这是2021年政策基调的重要部分,虽然将逐步被金融调控和常态机制取代,但其作用力在2021年仍然将持续显现。

在2021年春节前,杭州等地出台新的限购政策,即是信号。未来本地多套、异地置业的难度会进一步提高。异地置业需要“人才”等身份和劳动合同方可。

2、从银行下手,管控房贷占比。之前都是从购买端下手,现在从金融端、银行这块对房地产开发贷和个人房贷占比卡紧,这在以前是没有的。

这将对加杠杆、投资置业产生不利。未来买房,不仅要考虑利率的高低、还贷的方式,等额本金还是等额本息等,更有考虑房贷能不能及时申请下来。

3、大城市强化租赁市场,“两条腿”走路。2021年起,大城市都要拿出一定的土地建设租赁型住房,而且土地供应计划要单列,大力发展租赁市场。

过去,解决住房主要是靠“买”,未来是“买”和“租”两种模式并举。加上共有产权房的陆续推行,虽然初期可能对商品房市场影响不大,但一旦破冰,不可小觑。

4、城市群都市圈发力。从大的方面看,是促进区域经济发展,促进大城市及周边城乡融合发展,缩小或取消城乡差距、生活水平差距。

但总体是对“乡”有利,同时,大城市限制落户,周边中小城市鼓励落户,这是对大城市人口聚合、楼市来说,未必是有利因素。

可能在短期内,对大城市的房地产及房价的影响还很小,甚至看不出来。但有些影响说来就来,必须高度关注和重视。

首先是金融。这个是在大势之下的影响,如银行房地产贷款和个人房贷的比例的严控,导致的房贷申请、房贷利率对买房的影响是基本趋同的。

还有一个因素,2020年11月30日,西安发布了购买二套住宅首付比例提高的限购政策,首付普遍提高至50-70%,将影响改善置业需求。

其次是人口。前两年,西安人口过千万,数字人口增加140万左右,这份红利使得2017-2019年楼市持续火爆,西咸新区、咸阳及渭南主城也同时受益。

2020年西安新增人才10.4万,2021年目标是新增10万。受中小城市落户宽松及城市间人才竞争的加剧,西安人口增长趋缓,对楼市支撑减弱。

第三是土地供应。从数据看,2018-2020年西安+西咸新区土地供应总量巨大,仅2020年全年成交居住用地13576亩,西安主城、城郊和西咸各约占三分之一。虽然依然不缺高价地,但总体地价上涨缓慢,平均涨幅为约4.5%。

土地供应充足,交通、教育持续改善,高架桥建设,二环及三环交通运能提升,地铁持续开通和建设等,拉开土地级差的同时,也将房价级差拉开,也推动了置业版图的延伸和外溢分化加剧。

第四是市场层面。租赁住房、共有产权房正在形成一定的影响力,对商品住房市场的影响正在来。

高新区率先开启三类租赁型住宅规模化建设,2020年11月,动工17个项目约2.62万套租赁住房/共有产权房,将于2022年11月竣工交付。未来5年,高新计划建设20万套租赁住房。

此外,西安尚有8个项目约1.27万套经适房/限价房,以及规划了16个项目约1.6万套共有产权房(未来或会持续扩大规模),2021年将陆续上市。

这些收紧、限制及分化因素,对商品房市场尤其是目前房价较高区域的影响,总体看属于中性偏不利。

原本以为,春节期间新盘供应会正常,没曾想节前公示的19个盘万余套房源,有超过一半没能及时办证,导致春节无新盘可登记。

这可能是好事,也可能是坏事。预计春节收假后,很快限购区域的新房登记,将会迎来一波小高潮。

西安主城区房价目前正往2万/㎡+时代迈进!进入2021年,不少区域的房价态势又变了。

2020年,房价稍低的区域,如浐灞核心区还有1.3-1.4万/㎡的房子,目前新房在1.6万/㎡起;航天新城还有1.2-1.4万/㎡的房子,今年新盘价格跳跃性的进入1.6万/㎡起步。

浐灞湿地园区-未央湖板块,在少量的1.2万/㎡的房子推出后,将很快会迎来再度变脸时刻;港务区目前1.3-1.5万/㎡的房子大把,但新房基础价格也比去年平均涨了有500-1000元/㎡。

西咸新区沣东新城2020年已告别刚需价格时代,进入改善乃至高端改善时代,2021年新盘价格将整体在1.6万/㎡水平之上;沣西新城同样也正在告别刚需价时代,往改善和高端改善时代迈进。

2021年,主城区范围内,少量的1.2-1.4万/㎡的房子,与周边项目存在较大价格差的,卖完之后,再想要买如此价格水平的房子,就得到高陵、秦汉、泾河、空港去了!

总体看,2021年春节后买房考虑的问题要更多:首付怎么凑、房贷怎么办、区域如何选,主城区低价盘摇得上摇不上、非主城区价格不高的买不买……

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发布日期:2021年02月17日  所属分类:房产
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