楼市去杠杆像是要动真格了

进入2021年,楼市发生了一些不寻常的事情。一般来说,房贷额度到年末时都会比较紧,到下一年度银行额度充足,房贷审批的速度会明显加快。但是今年有一些和往常不一样的情况,比如广州。一位从事贷款工作的网友表示“每个月个人房贷放款不能超过2020年10、11、12月的平均放款额度”。

这个说法惊到了观众,如果该说法为真,说明控制房贷的执行力度非常强,超过了大多数人的预期。因为10、11、12月是2020年的最后一个季度,年度内房贷额度已经出现相对比较紧的局面,而2021年全年以这个数字为标准,2021年新增房贷的增速会出现明显放缓。另外,这也意味着新增房贷从过去的指数式快速增长转向限制新增绝对值的线性增长。

这也引起了媒体的注意。1月25日,界面新闻派记者从多位银行业人士处获悉,上周央行广州分行确实有过窗口指导,要求控制新增房贷速度。

再看上海,在上海最新发布的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》中要求严格执行差别化住房信贷政策。并表示要实施好房地产贷款集中度管理,加强个人住房贷款审慎管理,指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速,防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理,对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

后来《每日经济新闻》也做了相关调查,发现多家银行额度收紧,甚者在上海地区有股份行表示放款时间无限期。

有银行放款时间为“无限期” 招商银行上海地区一支行工作人员表示房贷新规出来以后,其所在的银行在房贷额度上划得非常紧,现在放款很慢,没办法确保时效。“我们这边现在额度相当少,如果客户决定现在做,我们不确定什么时候能放款,给到的回复只能是无限期。”

类似地,兴业银行上海某支行信贷人员表示:“个人首套房目前没有贷款额度,现在放不了款,起码要到6月份才能放款。如果是二套房可能会快一点,但是现在额度也很紧张,什么时候放款我们也不好说。”这并非个例,该信贷人员告诉记者,上海地区该行各家网点基本都是同样的情况。

在1月25日下午,工商银行叫停上海地区购房税费分期贷。如果不是这个新闻,我都不清楚上海还有这种贷款。买房加杠杆加到连税费也要按揭,我们可以从这个细节体会一下这几年热点城市楼市对于信贷的依赖已经到了怎样的程度。

深圳也有类似情况,光大在深圳地区已经暂停按揭贷款,广发银行则表示不接单,其合作的其他银行目前审批、放款基本正常,从房贷大头四大行的表现看,放款周期约在一个月左右,目前比较难保证。

对房贷的管理是“量价”两方面下手的,比如利率,现在广州正在针对房贷进行“定向加息”。

无论是广州、上海、还是深圳,所有这些有关房贷的新措施其实都来自于人民银行、银保监会在去年最后一天发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,根据这个通知的要求,将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素,分档设定房地产贷款集中度管理要求。

很多人说这是楼市新一轮调控,由上海和其他个别过热的市场引发,但其实并非如此,这一系列新动作是楼市去杠杆的一部分。过去,调控的主要目的并不是为了打压房价,而是为了稳房价、降低流转,比如我们比较熟悉的限购、限售这些措施。但房价的上涨(尤其是在2015年之后)主要是信贷驱动,贷款是否宽松直接关系到市场上购房者的购买力,而现在我们很明显地看到开始对信贷动手了。

从更宏观的视角看,我们确实不应该把这一系列措施理解为新一轮调控,把它理解为是楼市去杠杆进入新阶段才是最准确的:之前去杠杆针对的是开发商,现在去杠杆开始针对购房者了。去杠杆和调控有何本质不同?去杠杆着眼于整个金融系统而非单一的楼市,而且去杠杆的周期更长。

这波去杠杆之所以这么严格,而且重点从过去的压低流通量开始向抑制信贷转移,在我看来目的有两个:(1)降低房地产的整体风险、(2)对冲全球放水、(3)培育国内消费市场。

在2020年12月时,银保监会主席郭树清就表示:房地产是现阶段金融风险最大的“灰犀牛”。既然都已经清楚它就是灰犀牛,下一步要做的就是不要去刺激它。我上次举过一个例子,就是我们吹气球,但害怕气球爆炸,也很清楚再吹会爆炸,这个时候首先要做的就是停止继续吹气…现在控制住房贷款的增速,也是同样的道理。

自新冠疫情肆虐全球以来,全球各国央行开闸放水,力度前所未有,这对几乎所有大类资产的上涨都起到了火上浇油的作用,其中当然也包括中国房产。但房产和股票、债券、黄金这些资产最大的不同之处在于,房价上涨会对民生带来不利影响,所以A股涨多少都不会让监管层不舒服,但房价一涨就会惹出更多抑制措施。现在限制信贷增长,也是对冲全球大水泛滥的影响。

另一方面,“双循环”战略对国内消费提出了更高的要求。就在限制房贷的几乎同一个时间,广东省就放话要支持广州和深圳建设国际消费中心城市,还要布局一批区域消费中心城市。

作为中国经济第一大省,广东这样做有很好的示范意义,但要把消费中心城市发展好不是一件简单的事。比方说你现在去深圳,和一些真的具有相当消费能力的中产吃饭聊天,会发现大家聊得最多、最感兴趣还是哪个片区的房子有投资潜力、哪个新房项目值得打新… 要扭转房产信仰、培育消费,任重而道远。

过去,限购限贷这类措施是降低价格波动、减少换手率的有效措施,但对房价并不是什么利空,反而会让价格更加稳定坚固;驱动房价上涨最重要的核心因素就是房贷。现在调控的直指信贷,会让购房者(无论是刚需还是投资客)的购买力大打折扣,这会让几乎所有非全款交易的房产成交周期大幅拉长。

过去热点城市在房贷申请过程中假材料极为泛滥,已经是房产交易环节一个心照不宣的黑产,可以说大半的房贷申请提供的都是假材料,包括提前转账制造的流水、或干脆用假流水、或伪造收入证明。银行也是睁一只眼闭一只眼,因为城市住宅是最好的抵押品,房贷业务是最安全的银行业务,他们不担心贷款人违约。未来只要做好材料审查,就能降低房贷增速,而未来要申请房贷可能光有首付就不够了。以一套500万总价的房子(一线中刚需中的刚需)为例,按当前全国首套房平均利率5.24%、三成首付和三十年按揭计算,月供在1.93万元,按商业银行压力测试的要求,还贷者每个月净收入应该在这个数字的两倍(3.86万)以上,这也意味着税前收入要在5万以上。未来申请房贷会越来越难。

由于2020年深圳、东莞、上海等热点城市房价表现突出,让无数人对2021年的楼市抱有很高期待,认为下一个大涨的一定是北京和其他省会城市,一如2016-2017年我们见过的状况。但现在看来,这个预期必须降下来了。

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发布日期:2021年02月16日  所属分类:房产
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